A volte vivi momenti così belli che non vorresti vedere arrivare l’attimo successivo a portarteli via. Vorresti traslare l’eternità su quel singolo istante.
Tranquilli, non voglio parlare di filosofia oggi! Il mio è un ragionamento pratico che nasce dall’osservazione dell’andamento dei tassi di interesse sui mutui di questi ultimi tempi.
L’Eden dei mutui è esistito. Oggi ne possiamo parlare come del Paradiso Perduto. I tassi di interesse a zero o negativi sono esistiti e non ci sono più. Sino a qualche mese fa pensavamo che potessero rimanere con noi per sempre, invece li abbiamo dovuti salutare e ci siamo ritrovati a gestire un cambiamento di prospettiva di crescita e di inflazione fuori dal previsto.
E’ proprio in questo contesto che stavo pensando a tutte quelle famiglie (giovani o meno giovani) che hanno avuto la possibilità di finanziare l’acquisto di una casa, ad esempio, accedendo a tassi molto contenuti e che, da un trimestre all’altro, hanno visto cambiare tutto in modo repentino.
Nelle scorse settimane ti sarà certamente capitato di ricevere una telefonata da un cliente che, dopo aver visto crescere considerevolmente il costo del finanziamento e la rata da pagare, cercasse in te sia supporto psicologico che soluzioni pratiche.
Il fatto è che i nostri clienti, contraendo un debito, si assumono rischi direttamente collegati:
- all’importo del debito;
- alla durata del piano di restituzione;
- all’importo delle rate;
- al tipo di indicizzazione applicata al tasso di interesse.
Spesso i rischi sottesi ad operazioni di questo genere sono molto alti, ma quasi sempre sono accettati di buon grado perché permettono di raggiungere importanti obiettivi di vita (ad esempio la casa dei propri sogni!! :-)).
In questi giorni quindi, la riflessione strategica fatta a suo tempo sulla tipologia di finanziamento scelto potrebbe aver mostrato il fianco.
Da questo punto di vista, un recentissimo studio di Banca d’Italia* mostra che, a livello aggregato, il rischio di un aumento dell’onere del servizio del debito sui prestiti per l’acquisto delle abitazioni impatta su meno della metà di chi ha contratto un finanziamento. Di fatto, a settembre 2022 la quota di mutui a tasso variabile (solitamente parametrizzati con l’Euribor) era all’incirca il 40% di quelli in essere.
Infatti, la differenza tra i tassi fissi e quelli variabili (applicati a ai nuovi mutui) è andata via via attenuandosi fino a raggiungere un valore analogo tra il 2019 e il 2021:
Naturalmente a quasi parità di tassi di interesse tra fisso e tasso variabile, la scelta è largamente ricaduta sul primo per proteggersi dal rischio di futuri rialzi dei tassi.
Per mettere questo dato in prospettiva, prima della crisi finanziaria del 2008 la quota di mutui a tasso variabile per l’acquisto di abitazioni era pari a circa l’80% dei mutui complessivi.
Quindi, siamo salvi?
No. Non direi.
I dati macro sono confortanti, ma resta il fatto che ben il 40% dei mutui totali sono a tasso variabile. E questo valore non è piccolo! Quindi potresti avere anche tu un cliente che oggi si trova a dover gestire questo problema.
Ti porto un esempio pratico.
Giuseppe e Micaela hanno finalmente comprato la casa dei loro sogni e ne hanno finanziato l’acquisto per 200.000 euro. Hanno stipulato un contratto di mutuo a tasso variabile il 1 gennaio 2019 (probabilmente) con questi parametri:
Ipotizzando che il contratto di mutuo permettesse l’applicazione del tasso negativo dell’Euribor, il Tasso Annuo Nominale (TAN) iniziale era di 1,7%-0,4% = 1,3%.
Oggi, dopo 4 anni, la situazione è notevolmente cambiata:
- con un tasso Euribor a 3 mesi pari all’1,9%
- e uno Spread sempre pari all’1,7%
il TAN del mutuo è pari al 3,6%.
Cosa significa questo in soldoni?
Significa che un mutuo a tasso variabile da 200.000 euro stipulato quattro anni fa, oggi si troverebbe davanti ad una prospettiva di rata e interessi molto diversa:
Gli incrementi sono significativi e riguardano:
- la rata media mensile pagata. Questa cresce del 6% circa per una scadenza a 10 anni, sino ad arrivare addirittura ad un +29% per un mutuo con durata a 30 anni;
- gli interessi totali (servizio del debito). Questi più che raddoppiano, ma a 30 anni quasi triplicano (da 41.636 a 111.046 euro).
Trovare una soluzione agevole, oggi, potrebbe essere davvero difficile. Difatti dal momento che il livello dei tassi dei mutui a tasso fisso ha nuovamente superato quello dei variabili, switchare da variabile a fisso (pur bloccando rata e tassi) diventa indubbiamente più costoso. E questo è un grosso ostacolo psicologico!
Ancor di più, l’analisi della situazione di un cliente che ha sottoscritto da più tempo un mutuo a tasso variabile merita una riflessione più approfondita. Vedendo crescere la rata, la tentazione di rottamare il mutuo sarà estremamente forte. Attenzione, però, con l’ammortamento alla Francese (quello più usato nel mercato), per un mutuo a:
- 10 anni: nei primi 5 anni avrà pagato mediamente tra il 60-75% degli interessi totali (la forbice dipende dall’andamento dei tassi di interesse durante il periodo);
- 20 anni: nei primi 5 anni si pagano dal 30-45% e nei primi 10 anni tra il 65-75% degli interessi totali;
- 30 anni: nei primi 10 anni si pagano dal 45-55% e nei primi 15 anni tra il 65-75% degli interessi totali;
Tirando una riga, ripartirà con il meccanismo dell’anticipo della quota interessi. Valutate insieme a che punto del cammino egli si trova!
Spesso il piano di finanziamento di alcuni importanti obiettivi di vita si sviluppa nell’arco di molti anni e, a seconda di come questo è stato impostato strategicamente, può avere un impatto significativo sulla situazione patrimoniale della famiglia.
In questa situazione, penso che la metodologia più corretta di approccio al problema (in fase di stipula e anche successivamente) sia di valutare insieme ai tuoi clienti più possibili esiti, grazie ad un’analisi multi-scenario.
A questo riguardo, visto che il diavolo sta nei dettagli (e che ogni caso è diverso dagli altri), per aiutarti in quest’analisi ho pensato di fornirti uno strumento per impostare i calcoli delle comparazioni degli scenari.
È un file excel che ti permetterà di fare agevolmente questi confronti e ti consentirà (insieme al cliente) di fare le dovute riflessioni.
Scrivimi pure in privato per averlo!
Ti auguro il meglio e alla prossima settimana!
*Rapporto sulla Stabilità Finanziaria novembre 2022 / https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/rapporto-stabilita/2022-2/RSF_2-2022.pdf
**https://www.mutuionline.it/guide-mutui/euribor.asp
*** Stima su dati ABI / https://www.abi.it/DOC_Mercati/Analisi/Scenario-e-previsioni/ABI-Monthly-outlook/Sintesi%20gennaio%202019%20st.pdf
